지구단위계획과 사업성 / 재개발

재개발 지구단위계획은 재개발 사업의 사업성에 지대한 영향을 미칩니다. 재건축과 마찬가지로 용적률, 건폐율 등 직접적인 건축 계획 요소뿐만 아니라, 재개발의 특성을 반영한 공공기여, 기반시설 확충, 임대주택 건설 의무 등이 사업성을 좌우하는 중요한 요인으로 작용합니다.

 

1. 용적률 및 건폐율:

• 최대 수익 결정 요소: 재개발 사업에서 가장 핵심적인 사업성 개선 요소는 역시 용적률 상향입니다. 용적률이 높을수록 더 많은 세대수(특히 일반분양분)를 확보할 수 있어, 조합원의 추가분담금을 줄이거나 개발이익을 극대화할 수 있습니다.
• 종상향 연계: 지구단위계획을 통해 용도지역을 상향(예: 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로)하는 것이 용적률 확보의 관건입니다. 준주거지역 등으로 상향될 경우 상업시설 용적률이 높아져 복합개발을 통한 수익 증대도 가능합니다.
• 건폐율: 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율로, 낮을수록 동 간 거리가 넓어져 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있지만, 건축 면적이 줄어들어 용적률을 온전히 활용하기 어려울 수 있습니다. 사업성과 쾌적성 사이의 균형이 중요합니다.

2. 공공기여 (기부채납) 규모:

• 사업성 저해 요소: 재개발은 재건축보다 공공성이 강조되므로, 용적률 상향 등의 인센티브를 받는 대가로 공공시설 부지(도로, 공원, 학교 등)나 임대주택 등을 기부채납해야 합니다. 이 기부채납 비율이 높을수록 조합원의 추가분담금이 늘어나 사업성은 낮아집니다.
• 협상력 중요: 지구단위계획 수립 시 지자체와의 공공기여 비율 협상이 매우 중요합니다. 최근에는 공공기여의 합리적인 수준을 정하는 가이드라인(예: 토지 가치 상승분의 70% 이내 등)이 제시되기도 합니다.
• 부담의 주체: 기반시설 설치 비용 또한 조합의 사업비로 귀결되므로, 과도한 기반시설 확충 요구는 사업성을 악화시킬 수 있습니다.

3. 임대주택 건설 의무:

• 사업성 제약: 재개발 사업은 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 일정 비율 이상의 임대주택을 의무적으로 건설하여야 합니다. 이 임대주택은 일반분양 주택에 비해 낮은 가격으로 매각되거나 공공에 기부채납되어 조합의 수익을 감소시키는 요인이 됩니다.
• 비율 조절: 임대주택 의무 건설 비율이 낮아질수록, 또는 임대주택 매각 단가가 높아질수록 사업성은 개선됩니다. 최근 정부와 지자체는 임대주택 공급 확대를 위해 용적률 인센티브를 제공하거나, 공공시행 재개발 등에서는 공공이 사업 리스크를 부담하고 수익을 보장하는 방안을 제시하기도 합니다.

4. 건축물의 용도제한 및 설계 규제:

• 수익성 영향: 지구단위계획에서 주거 외 상업, 준주거 용도 등 복합개발을 허용하면 상가 분양 등을 통해 추가 수익을 창출할 수 있어 사업성이 좋아집니다. 반대로 용도 제한이 엄격하면 수익 창출의 기회가 줄어듭니다.
• 건축비 영향: 지나치게 복잡하거나 고가의 자재 사용을 요구하는 디자인 규제는 건축비를 상승시켜 사업성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 특화된 디자인이 분양가 상승으로 이어진다면 긍정적일 수 있습니다.

5. 인허가 절차 및 사업 기간:

• 금융 비용 증가: 지구단위계획 수립을 포함한 인허가 절차가 지연되면 사업 기간이 길어져 금융 비용(대출 이자 등)이 눈덩이처럼 불어나 조합원의 부담이 커지고 사업성이 악화됩니다.
• 신속한 절차: 통합심의, 패스트트랙 등 신속한 인허가 절차 도입은 사업 기간을 단축시켜 사업성 개선에 크게 기여합니다. 지자체의 적극적인 행정 지원이 중요합니다.

6. 기존 자산 평가 및 분담금 예측:

• 지구단위계획으로 인해 변화될 개발이익과 공공기여 등을 종합적으로 고려하여 조합원들의 종전 자산 평가액과 추가 분담금을 정확하게 예측하는 것이 중요합니다. 이는 주민들의 사업 참여 결정에 직접적인 영향을 미치기 때문에 사업성 분석의 최종 목표가 됩니다.

재개발 지구단위계획은 복잡한 퍼즐과 같습니다. 최대한의 용적률을 확보하면서도 공공기여와 임대주택 건설 의무를 합리적인 수준으로 협상하고, 효율적인 사업 추진을 위한 인허가 환경을 조성하는 것이 사업성 확보의 핵심 과제입니다. 따라서 전문가의 심층적인 분석과 함께 주민, 조합, 지자체 간의 긴밀한 협력이 무엇보다 중요합니다.