지구단위계획 / 재개발

재개발 사업에서의 지구단위계획은 기존의 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 체계적으로 정비하여 주거환경을 개선하고 도시 기능을 회복하는 데 필요한 세부적인 도시관리계획입니다. 재건축과 유사한 측면이 많지만, 재개발의 특성상 공공성이 강조되고, 기존 주거지 외 상업·준공업 지역 등이 포함될 수 있어 그 내용이 보다 복합적일 수 있습니다.

재개발 지구단위계획의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 용도지역 또는 용도지구의 변경 및 세분:
   • 기존의 노후된 주거지역을 효율적인 주거 및 복합용도 지역으로 변경하거나 세분화하여, 토지 이용의 효율성을 극대화합니다. 예를 들어, 저층 주거지역을 중고층 아파트 단지로 변경하거나, 상업 기능을 도입하는 등 도시계획적으로 용도를 조정합니다.
   • 특정 용도지구(예: 경관지구, 고도지구 등)의 완화 또는 변경을 통해 개발의 가능성을 높이기도 합니다.
2. 기반시설의 배치와 규모:
   • 공공성 강조: 재개발은 노후된 기반시설을 전면적으로 재정비하고 확충하는 데 중점을 둡니다. 도로, 공원, 학교, 주차장, 상하수도, 전기, 가스 등 도시 기능에 필수적인 기반시설의 위치, 면적, 규모 등을 상세하게 계획합니다.
   • 부족한 시설 확충: 기존에 부족했던 기반시설을 확보하여 주민들의 편의를 증진하고, 효율적인 교통체계 및 보행환경을 조성합니다. 이는 사업의 공공기여와도 직결됩니다.
3. 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이:
   • 밀도 계획: 해당 구역 내 건축물의 허용 용도, 건폐율(대지면적 대비 건축면적 비율), 용적률(대지면적 대비 연면적 비율), 건축물의 최고 및 최저 높이 등을 상세하게 규정하여 효율적인 토지 이용과 함께 쾌적한 주거환경을 조성합니다.
   • 용적률 인센티브: 재개발 사업의 사업성을 확보하기 위해 용적률 상향 인센티브가 적용되는 경우가 많습니다. 이는 공공기여와 연계되어 계획됩니다.
4. 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획:
   • 경관 및 디자인: 건축물의 배치(동 간 거리, 조망), 외관 디자인(형태, 색채, 재료), 건축선(건축 가능한 한계선) 등을 규정하여 주변 경관과의 조화를 이루고, 도시 미관을 향상시킵니다. 특히, 가로변 활성화를 위한 저층부 상업시설 계획 등도 포함될 수 있습니다.
   • 공개공지 및 보행 공간: 보행자 중심의 공간 조성을 위해 공개공지, 보행 통로 등의 확보 계획도 중요하게 다뤄집니다.
5. 환경관리계획 또는 경관계획:
   • 친환경 도시 조성: 환경오염 저감, 에너지 절약, 녹지 공간 확보, 생태 통로 조성 등 친환경적인 도시 환경을 조성하기 위한 계획을 포함합니다.
   • 지역 특성 반영: 해당 지역의 역사, 문화적 특성을 고려한 경관 계획을 수립하여 정체성을 유지하고 매력적인 도시를 만듭니다.
6. 교통처리계획:
   • 새롭게 조성될 단지 내외부의 도로망, 주차장 출입구, 차량/보행자 동선 등을 상세하게 계획하여 원활한 교통 흐름을 확보하고 안전한 보행 환경을 조성합니다. 특히 기존 도로망과의 연계성을 중요하게 다룹니다.
7. 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이, 깊이, 배치 또는 규모:
   • 지하철 연계 통로, 지하상가, 지하주차장 등 지하 공간과 공중 보행교 등 공중 공간에 대한 계획을 포함하여 입체적인 도시 공간을 활용합니다.
8. 임대주택 건설 및 소형주택 공급 계획:
   • 공공성 확보: 재개발 사업은 공공성이 강한 만큼, 의무적으로 임대주택을 건설하거나 소형주택을 공급해야 하는 경우가 많습니다. 지구단위계획에 이러한 공급 목표와 계획이 명시됩니다.
   • 세입자 주거 안정: 기존 세입자들의 주거 안정화를 위한 임대주택 공급 등도 중요한 고려 사항입니다.
9. 문화유산 보호 및 활용 계획:
   • 역사성 유지: 재개발 구역 내에 역사적, 문화적 가치가 있는 건축물이나 유적이 있을 경우, 이를 보존하거나 활용하는 방안을 지구단위계획에 포함합니다.

재개발 지구단위계획은 단순히 물리적인 환경 개선을 넘어, 지역사회의 지속가능한 발전과 삶의 질 향상을 목표로 하는 종합적인 도시계획이라고 할 수 있습니다.